Варшавское ш., 19 км от МКАД
Подольск г., Подольск гор. округ
Дом 280 м², участок 6 сот., пенобетон, 2017 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 10 раз).
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈695 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 40 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈5,6 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/16 доли») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кутузовская ≈1,1 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26038
Рейтинг 32/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 695 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8 сот. | 5 600 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | N4 ПМЗ СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северово д. | 9 сот. | 5 600 000 | 622 222 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северово д. | 7,1 сот. | 4 935 000 | 695 070 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северово д. | 5 сот. | 4 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райисполком-1 СНТ | 8,2 сот. | 5 700 000 | 695 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Райисполком-1 СНТ | 6,8 сот. | 6 000 000 | 882 353 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | №5 концерна Подольск СНТ | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Госкомнефтепродукт СНТ | 9 сот. | 6 600 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 30 сот. | 25 500 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 280 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 66 667 / 127 982 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/16 доли») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/16 доли») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | 270 м² | 4,6 сот. | 29 750 000 | 110 185 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Кутьино д. | 218 м² | 6 сот. | 27 900 000 | 127 982 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Бережки д. | 200 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ордынцы д. | 326,4 м² | 6 сот. | 14 969 700 | 45 863 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Стрелковской Фабрики пос. | 210 м² | 4 сот. | 14 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/16 доли в двухэтажном доме с косметическим ремонтом. Комната оборудована современной техникой и мебелью. Есть санузел с душевой кабиной и стиральной машиной. На участке расположен ухоженный сад с цветами и небольшой огород. Есть возможность парковки автомобиля. До ближайшей остановки общественного транспорта всего несколько минут пешком. До центра города можно добраться как пешком, так и на общественном транспорте. 10 минут пешком до ЖД станции "Кутузовская".