Варшавское ш., 70 км от МКАД
Электротехник СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 88,8 м², участок 6,2 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 840 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 31 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −543 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Мачихино ≈7,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №26037
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 29 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 840 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 315 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Электротехник СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клово д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Плаксино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каменское с. | 18 сот. | 2 250 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Каменское с. | 12,5 сот. | 2 300 000 | 184 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Молодежный СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 476 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 675 / 36 111 / 38 596 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 504 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 329 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 154 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 803 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -543 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Росинка СНТ | 96,3 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 36 864 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Факел СНТ | 81,5 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 675 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Нара СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ручеек СНТ | 108 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Ручеек СНТ | 114 м² | 8,1 сот. | 4 400 000 | 38 596 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 117322575 Продается дачный дом: идеальное место для спокойного отдыха! Площадь дома: 89 кв.м Участок: 6,2 сотки, угловой, с живописным видом на грибной лес. Описание недвижимости: Строение: Двухэтажный дачный дом из бревна на высоком фундаменте. Под домом расположены комнаты для хранения, что обеспечит удобство в организации вашего пространства. Отопление: Уютная печь-камин создаст комфортную атмосферу для зимних вечеров. Коммуникации и удобства: Водоснабжение: Центральный летний водопровод, а также колодец на участке делают водоснабжение доступным и легким. Водоотведение: Установлены два переливных колодца . Дополнительные постройки и возможности: Баня: Отличное место для отдыха и восстановления сил. Летняя кухня с верандой: Идеально подходит для барбекю и обедов на свежем воздухе. Теплица: Практическое решение для садоводства и выращивания любимых растений. Грядки для овощей: Возможность заниматься огородничеством и наслаждаться свежими овощами от собственного участка. Плодовые кусты: Смородина, крыжовник и слива ваши собственные фрукты возле дома! Дом оформлен жилым с возможностью прописки, межевание сделано. Не упустите возможность стать владельцем этого прекрасного дачного дома. Наслаждайтесь природой и возможностью выращивать собственные овощи! Звоните прямо сейчас для получения дополнительной информации и организации просмотра!