Калужское ш., 65 км от МКАД
Гришино д., Чехов гор. округ
Дом 90 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 911 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,71 млн / целевая ≈5,14 млн / пессимист. ≈4,57 млн → от пессимистичной прибыль ≈999 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Новогромово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26036
Рейтинг 50/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 071 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 911 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 289 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 322 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гришино д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гришино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришино д. | 7 сот. | 2 250 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришино д. | 8,5 сот. | 1 899 000 | 223 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гришино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гришино д. | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сабурово СНТ | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ишино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ишино д. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ишино д. | 12,5 сот. | 2 875 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 105 / 66 667 / 91 111 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 425 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 140 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 569 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 999 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Ишино д. | 90 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Алферово д. | 92 м² | 8 сот. | 6 699 000 | 72 815 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Шарапово с. | 90,9 м² | 12,5 сот. | 11 990 000 | 131 903 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Алферово д. | 87 м² | 12,5 сот. | 5 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шарапово с. | 90 м² | 10 сот. | 8 200 000 | 91 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Шарапово с. | 90 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 57 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Шарапово с. | 88,7 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 45 096 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ишино д. | 80 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Осинка СНТ | 95 м² | 5 сот. | 3 145 000 | 33 105 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Тюфанка д. | 93,3 м² | 12 сот. | 7 900 000 | 84 673 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в д. Гришино, СНТ "южное". Дом около 90 кв.м., на ленточном фундаменте, первый этаж выполнен из бруса, второй этаж каркасный ( под отделку). Первый этаж: просторная гостиная, кухня, две изолированные спальни. Второй этаж: можно сделать 3 спальни. В дом заведен свет. Участок 10 соток, есть три постройки: баня (требует частичного ремонта), летняя кухня, хоз. блок. На участке есть колодец на 7 колец, в дом вода не заведена. СНТ находится на приличном расстоянии до автобусной остановки, что позволяет наслаждаться свежим воздухом вдали от машин. Товарищество охраняемое, взносы 16 тыс/год.