Варшавское ш., 57 км от МКАД
Растовка д., Чехов гор. округ
Дом 66,5 м², участок 13 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,22 млн → дом ≈2,08 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,98 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈48 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, баня.
До ст. Новогромово ≈17,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26032
Рейтинг 21/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 25 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 216 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 084 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 338 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Растовка д. | 18,5 сот. | 1 350 000 | 72 973 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Растовка СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесные Поляны ДНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 6,2 сот. | 900 000 | 145 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 8,5 сот. | 900 000 | 105 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 20 сот. | 2 690 000 | 134 500 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 130 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 462 / 76 786 / 92 857 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 979 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 730 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 481 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 983 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 48 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Высоково д. | 64 м² | 6,6 сот. | 3 700 000 | 57 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Стремилово с. | 70 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 71 286 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дубровка д. | 65 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 38 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Нара СНТ | 63 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 90 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Стремилово с. | 56 м² | 11,2 сот. | 4 300 000 | 76 786 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Стремилово с. | 56 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 89 107 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Юг СНТ | 66,5 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 78 195 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лада СНТ | 73 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 39 041 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Филипповское д. | 70 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Березенки ТСН | 60 м² | 16 сот. | 11 500 000 | 191 667 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом, уютный двухэтажный, построенный в 2013 году. Первый этаж дома бревно, второй каркас с утеплителем, кровля металлочерепица. Внутри отделка из качественной вагонки, пол сосновая доска. В доме три комнаты, кухня и терраса. Снаружи обшит сайдингом. Дом оснащен камином для отопления, водоснабжение колодец, туалет на улице. Есть второй домик каркасно-щитовой, старый. Дома расположены на просторном участке площадью 13 соток с категорией земель Лпх. Хороший подъезд по асфальтированной дороге. Участок ухожен, есть плодовые деревья, кустарники, огород, сарай. Трава косится регулярно. На территории имеется баня с душевой. Рядом лес с грибами и ягодами, в пешей доступности река Нара, есть пляж, большой пруд для рыбалки. В пяти минутах ходьбы автобусная остановка, автобус до ж/д вокзала в г. Чехов, магазины Верный и Магнит в пяти минутах езды на машине. Собственник. Торг уместен.