Варшавское ш., 15 км от МКАД
Ручей СНТ, Подольск гор. округ
Дача 24 м², участок 4,6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈1,01 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 123 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 169 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,66 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈700 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подольск ≈2 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26031
Рейтинг 56/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 24.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 013 158 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 661 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коммунальник СНТ | 5 сот. | 5 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунальник СНТ | 3,7 сот. | 2 970 000 | 802 703 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 5 сот. | 6 600 000 | 1 320 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Коммунальник СНТ | 5,9 сот. | 4 300 000 | 728 814 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунальник СНТ | 2,3 сот. | 5 000 000 | 2 173 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 3 сот. | 4 300 000 | 1 433 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5 сот. | 6 600 000 | 1 320 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7 сот. | 7 900 000 | 1 128 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5,7 сот. | 6 000 000 | 1 052 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 9 950 000 | 1 243 750 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 122 581 / 169 386 / 277 778 |
| цена объекта | 3 000 500 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 425 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 662 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 429 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 196 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 730 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 699 575 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | № 34 завода стройматериалов СНТ | 23 м² | 5,4 сот. | 3 400 000 | 147 826 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Коммунальник СНТ | 20 м² | 3,7 сот. | 3 199 000 | 159 950 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Быково СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 5 500 000 | 261 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Шепчинки-2 СНТ | 28,5 м² | 5,7 сот. | 5 000 000 | 175 439 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 26 м² | 5,8 сот. | 5 500 000 | 211 538 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | №5 концерна Подольск СНТ | 19 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 236 842 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | ПЭМЗ-1 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Висячий Мост СНТ | 31 м² | 3,5 сот. | 3 800 000 | 122 581 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Коледино СНТ | 18 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Анис СНТ | 30 м² | 4,8 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 000 500 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 500 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Поодаюучасток 4.6 сотки, обработан, плодовые деревья, на участке старый дом под снос, сарай, поливочная вода, новый щитовой дом. Не требует ремонта В доме свет на участке стоянка для двух машин. Забор на фото, хороший подъезд. Свободная продажа.