Варшавское ш., 51 км от МКАД
Солнышково д., Чехов гор. округ
Дом 39,8 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 17.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Земля ≈174 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 698 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 42 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈696 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −742 тыс. ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Луч ≈2,9 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26029
Рейтинг 32/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 174 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 698 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 802 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 276 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнышково д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнышково д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнышково д. | 11 сот. | 3 400 000 | 309 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнышково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнышково д. | 7 сот. | 1 920 000 | 274 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнышково д. | 8,1 сот. | 1 650 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнышково д. | 7,1 сот. | 933 240 | 131 442 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сентябрь СНТ | 5 сот. | 1 640 000 | 328 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 696 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 000 / 59 907 / 83 607 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 599 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 469 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 339 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 079 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -742 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Строитель СНТ | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 46 м² | 4 сот. | 5 500 000 | 119 565 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Автомобилист-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Чайка СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 83 607 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Красные Орлы д. | 50,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 69 307 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ветеран ВС СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Аксенчиково д. | 50 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 57 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Восход СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ветеран СНТ | 51 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 43 137 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.03.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 750 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ОТЛИЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ! Кирпичный дом в черте города! Продается дача в деревне Солнышково. СНТ "Строитель". Дом двухэтажный, построен из кирпича, комфортной планировкой (на первом этаже кухня и просторная изолированная комната, на втором этаже большая