Варшавское ш., 49 км от МКАД
Дятлово д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 30 м², участок 4 сот., брус, 2013 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 22.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 37 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 394 тыс. → дом ≈1,81 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 32 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 250 км ≈6,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26028
Рейтинг 61/100 · уверенность 37 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 36.4 |
| торг | 5 | 80 % | 13.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 10.8 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 394 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 806 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дятлово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Радуга-2 СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Собакино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нара СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 80 648 / 129 630 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.7 км | Стремилово с. | 30 м² | 2,8 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мезон СНТ | 27 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Готовый дом на участке Ижс. По документам 4 сотых, а так больше 6-7 сотых. Соседи круглогодично живут. Рядом рыбалка, конная ферма, кругом лес. Удобный проезд по киевскому шоссе, можно по ипотеке и мат капитала, с пропиской. Есть торг. Рассмотрим варианты.