Варшавское ш., 46 км от МКАД
Плужково д., Чехов гор. округ
Дом 44 м², участок 7 сот., пеноблок.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 64 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,05 млн → дом ≈650 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,79 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈11 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Чепелёво ≈8,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26027
Рейтинг 41/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 773 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Плужково д. | 6 сот. | 1 147 500 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Плужково д. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Плужково д. | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Флора-1 СНТ | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заречье СНТ | 5 сот. | 420 000 | 84 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хлевино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Плужково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлевино д. | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлевино д. | 8 сот. | 1 670 000 | 208 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хлевино д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 238 / 62 904 / 125 581 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 795 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 655 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 236 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 11 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Плужково СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сергеево д. | 43,1 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 104 408 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Слепушкино д. | 44 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 61 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ходаево д. | 42 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Изумруд СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Русские Дали СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 480 000 | 35 238 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Юг СНТ | 45 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 64 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 43 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 125 581 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | 45 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 16.06.2026 | 1 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 800 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в обжитом СНТ "Плужково" Чеховского городского округа 55 км от МКАД. Участок 7 соток, по периметру огорожен забором с воротами для машин. На участке 2-этажный домик, хоз/блок, теплица. Дом из пеноблока на капитальном ленточном