Варшавское ш., 49 км от МКАД
Гришино д., Чехов гор. округ
Дача 90 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,22 млн / целевая ≈4,7 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈608 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Новогромово ≈10,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26026
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 018 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 182 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Гришино д. | 8,5 сот. | 1 899 000 | 223 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гришино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гришино д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гришино д. | 7 сот. | 2 250 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гришино д. | 10 сот. | 1 190 000 | 119 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Гришино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сабурово СНТ | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ишино д. | 8,1 сот. | 1 620 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Стремилово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ишино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 55 980 / 103 093 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 223 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 962 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 701 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 608 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Созидатель СНТ | 105 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришино д. | 65 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 44 615 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Осинка СНТ | 100 м² | 7 сот. | 2 000 001 | 20 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Васильково-2 ДНТ | 97 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 103 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Бегичево д. | 94 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 22 340 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Богдановка СНТ | 75 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 82 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Динамовец СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дулово д. | 100 м² | 11 сот. | 7 800 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Хоросино д. | 104,6 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 56 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Южное МВЭС СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 10 сот. На участке расположен большой 2х этажный дом из бруса (к проживанию готов только 1 этаж, на втором свободная планировка), маленький летний домик, баня и сарай. Снт окружено лесом, что даёт насладиться тишиной и свежим воздухом. До ж/д станции Чехов 30-40 минут на машине. Также курсирует автобус. Продажа от собственника. Разумный торг уместен.