Варшавское ш., 57 км от МКАД
Растовка д., Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 561 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: скважина; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Новогромово ≈17,2 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26024
Рейтинг 14/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 561 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 439 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Растовка д. | 18,5 сот. | 1 350 000 | 72 973 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Растовка СНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесные Поляны ДНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 6,2 сот. | 900 000 | 145 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 8,5 сот. | 900 000 | 105 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Озон СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 68 056 / 170 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 563 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 435 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 307 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 050 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 100 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Росинка СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Олеся СНТ | 44,9 м² | 7 сот. | 2 599 000 | 57 884 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горелово д. | 40 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дубровка д. | 42 м² | 7,5 сот. | 4 400 000 | 104 762 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Хоросино д. | 48 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Полиграфист СНТ | 36 м² | 5,2 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вихрово д. | 40 м² | 7 сот. | 6 800 000 | 170 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Солнечный Круг пос. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Фетеза ЖСК | 50 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горелово д. | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом баня из бревна. На первом этаже расположена просторная комната с деревянной отделкой, создающей уютную атмосферу и баня (парилка, предбанник/душевая. На втором этаже находятся ещё одна большая комната, которую можно использовать как спальню. Дом отапливаем электрическими конвекторами, водоснабжение скважина, канализация представлена выгребной ямой. Санузел находится на улице. На территории участка площадью 650 квадратных метров расположены ухоженные деревья и кустарники. Рядом шикарный пруд, который станет отличным местом для отдыха. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. Транспортная доступность хорошая рядом остановка общественного транспорта. Земельный участок относится к категории Ижс, что открывает возможности для дальнейшего строительства или благоустройства. Невероятная природа: лес, река. Чистейший воздух.