Варшавское ш., 54 км от МКАД
Гришенки д., Чехов гор. округ
Дом 16 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 46 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 103 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 111 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 164 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −725 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈4,1 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26023
Рейтинг 23/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 98 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 471 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 059 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 641 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 102 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гришенки д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Гришенки д. | 8,5 сот. | 1 460 000 | 171 765 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поповка д. | 7 сот. | 1 900 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гришенки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гришенки д. | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 111 111 / 164 286 / 250 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 362 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 244 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 126 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -725 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Рыжиково СНТ | 14 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 18 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.1 км | Губернские Дачи ТСН | 18 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 250 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из рубленого бревна с участком 6 соток правильнoй фоpмы в живописном месте рядом с городом! Оформлен как жилой - можно прописатся. Дoм с веpандой из рубленово бpeвнa paзмepом 4х4 м идeальный ваpиaнт для бани. Такжe есть хозяйcтвенный блок 4х2 м