Варшавское ш., 14 км от МКАД · земля с домом
Подольск г., Подольск гор. округ
Дом 18 м², участок 5,7 сот., брус.
Дом по описанию: «С летним домом, дом 18м2, из бруса Коммуникации: летняя вода, поливочная вода, электричество 15 квт.»
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 29.03.2024.
Рейтинг 54/100 · уверенность 54 %
Земля ≈491 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 2,8 млн → дом ≈503 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 218 тыс.–318 тыс. ₽/м², медиана 250 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈732 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: газ.
До ст. Подольск ≈2,2 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26021
Рейтинг 54/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 23.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 15 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 490 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 797 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 944 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 6,3 сот. | 3 000 000 | 476 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | № 34 завода стройматериалов СНТ | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жданово д. | 42,3 сот. | 13 503 000 | 319 220 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 50 сот. | 45 000 000 | 900 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 25 сот. | 26 000 000 | 1 040 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Сельхозтехника пос. | 30 сот. | 27 000 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жданово д. | 7,5 сот. | 4 010 000 | 534 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жданово д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жданово д. | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жданово д. | 14,3 сот. | 22 000 000 | 1 538 462 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 218 182 / 250 000 / 318 471 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 871 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 627 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 384 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 897 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 732 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | 18,5 м² | 2,9 сот. | 3 000 000 | 162 162 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | Быково СНТ | 22 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 218 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Запрудье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сергеевка д. | 15,7 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 318 471 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2024 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537368. Продаётся участок 6 сот. Внимание размеры участка 12м ширина* 49 длина! С летним домом, дом 18м2, из бруса Коммуникации: летняя вода, поливочная вода, электричество 15 квт. Туалет на улице, имеется сарай. На участке плодовые деревья и кустарники. Выход в реке Пахре в 70 метрах. Выход с участка с двух сторон. Вся инфраструктура в пешей доступности. Везде асфальтированная дорога, в 20 метрах Газ, можно подключиться. Зимой дороги чистят. 1 взрослый собственник.