Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Ракетка СНТ, Раменский гор. округ
Дом 24 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 688 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −596 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Фаустово ≈15,9 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2602
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 11.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 688 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 311 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фазенда СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фазенда СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ракетка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кулон СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фазенда СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кулон СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фазенда СНТ | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 417 / 65 000 / 175 000 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 881 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 782 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 584 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -595 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.7 км | Панино КП | 20 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Химик-1 СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топаз СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Грецкая д. | 24 м² | 7 сот. | 850 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Воскресенские Луга-2 дп | 24 м² | 7 сот. | 850 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ласковый Май СНТ | 30 м² | 6,1 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Костино д. | 30 м² | 10 сот. | 6 950 000 | 231 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Луч СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Старая мельница-2 ДНТ | 28,9 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 155 709 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Рассвет СНТ | 28 м² | 7,2 сот. | 1 600 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 599 000 | история площадки |
| 12.04.2026 | 2 499 999 (−99 001) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 349 999 (−150 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 299 999 (−50 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 199 999 (−100 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 099 999 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 049 999 (−50 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 1 999 999 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ровный участок прямоугольной формы, отлично подойдёт для строительства дома под круглогодичное проживание. Участок окружён лесом. На участке плодовые деревья и кусты, летний деревянный домик 4*4 с терассой 2*4, бытовка под кухню 3*2 (электричество подключено, колодец с водой), также есть душ, туалет, хоз.блок, деревянные качели с турником. Присутствует все необходимое для летнего отдыха.