Варшавское ш., 15 км от МКАД
М-2 Крым 37-й км, Подольск гор. округ
Дом 25 м², участок 1 сот.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 45 %
Земля ≈451 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 451 тыс. → дом ≈1,65 млн ₽, 66 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 50 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈117 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подольск ≈3,3 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26019
Рейтинг 43/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 10 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 450 640 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 451 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | М-2 Крым 37-й км | 49,3 сот. | 21 200 000 | 430 020 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Покров с. | 8 сот. | 4 100 000 | 512 500 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Покров с. | 38 сот. | 22 800 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Покров с. | 32 сот. | 40 000 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Покров с. | 4 сот. | 4 300 000 | 1 075 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сельхозтехника пос. | 30 сот. | 6 450 000 | 215 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сельхозтехника пос. | 37 сот. | 34 300 000 | 927 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жданово д. | 42,3 сот. | 13 503 000 | 319 220 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сельхозтехника пос. | 40 сот. | 36 000 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Покров с. | 20,7 сот. | 31 981 500 | 1 545 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 116 119 / 173 077 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 702 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Макарово д. | 26 м² | 1,2 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | 25 м² | 1 сот. | 4 100 000 | 164 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13 км | 24 м² | 1 сот. | 1 888 000 | 78 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12 км | Ермолино с. | 23 м² | 1 сот. | 1 480 000 | 64 348 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | 28 м² | 1 сот. | 4 300 000 | 153 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.5 км | 27 м² | 1 сот. | 1 350 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам жилой модуль из морского контейнера. Делаем сами. Общая площадь 25 м2. С/у в доме. Отопление за счет теплых полов. Утепление безячеистый Ппу. Готов к эксплуатации. Посмотреть можно на рынке Покров. В продаже тот который серого цвета. Синий загрузил для примера, это я строил себе.