Варшавское ш.
Железнодорожный пос., Подольск гор. округ
Дом 28 м², участок 3 сот., каркас.
Цена 2,43 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 49 %
Земля ≈416 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 73 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 134 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,07 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,54 млн / целевая ≈3,19 млн / пессимист. ≈2,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈206 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Весенняя ≈0,4 км по прямой; до МКАД на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26013
Рейтинг 21/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, км от МКАД); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 41 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 11.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 10 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 416 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 249 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 181 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 179 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 15 сот. | 15 990 000 | 1 066 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Леспроект пос. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Леспроект пос. | 10 сот. | 4 050 000 | 405 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 9,8 сот. | 9 000 000 | 918 367 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | № 8 СНТ | 7,4 сот. | 1 750 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леспроект СНТ | 8 сот. | 4 600 000 | 575 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леспроект СНТ | 50 сот. | 11 000 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 9 500 000 | 950 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Сосновый Бор пос. | 7 сот. | 4 100 000 | 585 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леспроект пос. | 20 сот. | 22 000 000 | 1 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 829 / 133 779 / 160 714 |
| цена объекта | 2 430 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 065 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 186 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 206 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Южный-2 СНТ | 28 м² | 4 сот. | 4 500 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березка-1 СНТ | 29,5 м² | 4,2 сот. | 3 700 000 | 125 424 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Березка-1 СНТ | 25,7 м² | 4,1 сот. | 4 000 000 | 155 642 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | № 2 ГОРСО СНТ | 30 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Чулпаново д. | 29,9 м² | 3,2 сот. | 4 000 000 | 133 779 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Березка-1 СНТ | 35 м² | 4,5 сот. | 2 549 000 | 72 829 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гривно СНТ | 21 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 142 857 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Федюково д. | 31,3 м² | 4 сот. | 3 875 000 | 123 802 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Дрожжино рп | 35,2 м² | 4,5 сот. | 6 500 000 | 184 659 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Востряково СНТ | 20 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 2 430 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 430 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Белый фасад с деревянными акцентами в стиле хайтек. Большие панорамные окна с максимальной теплозащитой, минималистичный, современный дизайн. Двери толщиной 11см с терморазрывом. Стены 200 мм выполнены из усиленного металлокаркаса и утеплены Ппу пеной. Снаружи Цсп панели, которые покрашены долговечной прорезиненной краской. Внутри будет спальня, кухня-гостиная и санузел с сантехникой, чистовая отделка уже выполнена. Дом доставят на участок и установят за неделю останется только завезти мебель и начать жить. Также можно будет изготовить дом до 250м2. Гарантия 30 лет.