Варшавское ш., 47 км от МКАД
Хлевино д., Чехов гор. округ
Дом 25 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,09 млн → дом ≈1,61 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 96 тыс.–229 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −41 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — нет.
До ст. пл. 274 км ≈8,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №26012
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 24 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 136 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 091 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Хлевино д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 40 сот. | 4 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 15 сот. | 3 150 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 13,2 сот. | 1 800 000 | 136 364 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Хлевино д. | 13 сот. | 2 150 000 | 165 385 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хлевино д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Хлевино д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хлевино д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 115 / 125 000 / 228 846 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 318 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 152 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -41 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Изумруд СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ходаево д. | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ходаевские дачи КП | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Венюково СНТ | 26 м² | 5,1 сот. | 2 499 000 | 96 115 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 26 м² | 12 сот. | 5 950 000 | 228 846 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Солнечный Круг пос. | 24 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 110 417 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Горелово д. | 25 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Гришенки д. | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Ветеран ВС СНТ | 29 м² | 5,1 сот. | 2 850 000 | 98 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Прудки д. | 29,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное место для летнего отдыха. СНТ Старицкое д. Хлевино Чеховского района. 10 минут пешком до остановки. До города Чехов 15 минут на авто. в 2 остановках магазин Верный. Участок 8 соток правильной формы, выровнен, засеян газоном. огорожен