Варшавское ш., 48 км от МКАД
Собакино д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 95 м², участок 4 сот., газоблок.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 418 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −2,02 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик.
До ст. пл. 250 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26011
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 027 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 863 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Собакино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоселки д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дятлово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 36 263 / 40 529 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 218 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 018 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Собакино д. | 95 м² | 4,5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Собакино д. | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Собакино д. | 95 м² | 6 сот. | 3 445 000 | 36 263 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Собакино д. | 85 м² | 4 сот. | 3 445 000 | 40 529 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю готовые дома. Приобретая дом у нас, вы покупаете его напрямую от застройщика! Никаких агенств, скрытых комиссий и накруток. 1аренда С Правом Выкупа возможно без первоначального взноса! От 3 до 30 лет под 14% даже с плохой кредитной историей! Без банков, поручителей и справок! Досрочное погашение! 2наличный расчёт! 3рассрочка от 3 до 5 лет! 4ипотека: стандартные программы (без господдержки). военная ипотека. Назначение Участка Ижс с пропиской! На 1 этаже: с/у с ванной, коридор, просторная кухня-гостиная. Ha 2 этаже: 2 просторных комнаты, холл, выход на чердак. Подробно узнать про дома можно в нашем телеграмм-канале и на сайте. Инфраструктура: Деревня Собакино звучит как идеальное место для спокойной загородной жизни. Давайте рассмотрим инфраструктуру подробнее: - Расстояние от Москвы: 60 км от Мкад. - Доступность: Круглогодичный подъезд, остановка общественного транспорта. - Окружающая среда: Между Киевским и Варшавским шоссе, экологически чистый район. - Общественный транспорт: Остановка позволяет легко добраться до города. - Фермерское хозяйство: Свежие продукты питания, возможно, экскурсии и мероприятия. - Зарыбленные пруды: Отличное место для рыбалки и отдыха на природе. - Магазин: Продукция фермы доступна непосредственно в деревне. - Церковь: Место для духовного обновления и участия в религиозных мероприятиях. Близлежащие населенные пункты. - Село Каменское (5 км): - Школа. - Детский сад. - Магазины. Это значит, что жители деревни имеют доступ ко всей необходимой инфраструктуре, включая образование и торговлю, всего в нескольких километрах от своего дома. - Экология: Чистый воздух и природа вокруг. - Отдых: Рыбалка, прогулки, активный отдых. - Продукты питания: Свежие и натуральные продукты из местного хозяйства. - Спокойствие: Идеальное место для тех, кто хочет отдохнуть от городской суеты. Таким образом, деревня Собакино представляет собой привлекательное место для жизни и отдыха, особенно для семей с детьми, любителей природы и активного образа жизни. Основные Характеристики: Фундамент монолитная плита. Закладные-сантехнические трубы заложены в бетоне. Газосиликатный блок. Производство: Белорусь. Блок не пустотелый. Брусовые перегородки. Утепление пола, кровли 10 см, фасад и межкомнатные 5 см. В доме 2 армированных пояса. Кровля из ондулина. Окна Пвх. Дверь стальная. Внутренняя отделка хвойных пород деревьев (сосна, ель). Отопление: Конвекторно- электрическое ( при желании можем поставить электрический котел). В комплекте с домом идут межкомнатные двери, люстры, сантехника ( ванная, туалет, раковина, тумба, зеркало), электрика. Забор сетка-рабица. Септик, врезка дополнительного окна, установить вытяжки, пристройка веранды, заборы из профлиста, дополнительные перегородки, и многое другое. Ознакомится с доп. Работами можно в прайсе по запросу. Бесплатный показ в удобное время! Консультацию по всем домам Москвы, Московской области. Работаем без праздников и выходных! Наши дома различных площадей и планировок продаются в Новой Москве и по всей Московской области.