Варшавское ш., 24 км от МКАД
Удача ДНТ, Подольск гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 90/100 · уверенность 52 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 738 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 69 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,15 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Гривно ≈3,6 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26010
Рейтинг 90/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 68 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 068 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 738 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 012 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Удача ДНТ | 44 сот. | 2 250 000 | 51 136 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удача ДНТ | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удача ДНТ | 13,2 сот. | 1 550 000 | 117 424 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Удача ДНТ | 8,5 сот. | 735 000 | 86 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сертякино д. | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сертякино д. | 10 сот. | 5 980 000 | 598 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сертякино д. | 9,1 сот. | 3 650 000 | 401 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сертякино д. | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сертякино д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сертякино д. | 20 сот. | 46 500 000 | 2 325 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 571 / 111 428 / 184 659 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 201 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 991 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 361 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 153 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | 35 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Березка-4 СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Модуль СНТ | 35 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 122 857 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 35,9 м² | 8,5 сот. | 6 100 000 | 169 916 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Испытатель-1 СНТ | 35 м² | 4,2 сот. | 2 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 35,2 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 184 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Удача ДНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | 36,2 м² | 6,2 сот. | 5 000 000 | 138 122 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | № 7 Дубки СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Новоколедино д. | 39 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, на участке 6 соток, дорога до участка асфальт, электричество заведено на участок, соседи живут круглый год, дорога чиститься, на участке металлическая бытовка с террассой, возможна ипотека.