Варшавское ш., 57 км от МКАД
Чубарово ДНТ, Чехов гор. округ
Дача 35 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,4 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Новогромово ≈17,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26008
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 349 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 103 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Чубарово ДНТ | 20 сот. | 2 690 000 | 134 500 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чубарово ДНТ | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чубарово ДНТ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Чубарово ДНТ | 8,5 сот. | 900 000 | 105 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чубарово ДНТ | 6,2 сот. | 900 000 | 145 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чубарово д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чубарово д. | 7 сот. | 290 000 | 41 429 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чубарово д. | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Муравей СНТ | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 85 834 / 116 216 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 952 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 051 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.3 км | Наука-4 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Венский Лес КП | 36 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Дулово д. | 37 м² | 15 сот. | 3 800 000 | 102 703 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Полиграфист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Калугинские Просторы СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Васильково ДНТ | 38 м² | 9 сот. | 2 600 000 | 68 421 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик. Летний. 3 комнаты. Есть 2 этаж. Отдельностоящий туалет. Есть сарай. Забор из профлиста. Свет есть. Колодец с насосом. Есть по территории газ.