Варшавское ш., 48 км от МКАД
Гришино д., Чехов гор. округ
Дача 65 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 10.05.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 60 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,9 млн / целевая ≈5,31 млн / пессимист. ≈4,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈953 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Новогромово ≈10,2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26007
Рейтинг 52/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 21.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 857 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 079 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 015 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Гришино д. | 8,5 сот. | 1 899 000 | 223 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гришино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гришино д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гришино д. | 7 сот. | 2 250 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гришино д. | 10 сот. | 1 190 000 | 119 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Гришино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сабурово СНТ | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Ишино д. | 8,1 сот. | 1 620 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ишино д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ишино д. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 81 334 / 167 143 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 898 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 603 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 308 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 718 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 953 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Гришино д. | 54 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Южное МВЭС СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Лужки СХ2 КП | 65 м² | 10 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Динамовец СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белое Озеро ДНТ | 64 м² | 9 сот. | 9 990 000 | 156 094 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Филипповское д. | 63 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 69 841 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Белое Озеро ДНТ | 70 м² | 8,9 сот. | 11 700 000 | 167 143 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Богдановка СНТ | 75 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 82 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дубна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Филиппины дп | 59 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 135 593 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 3 850 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 3 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю уютную дачу с домом из бруса площадью 65 м2. Дом расположен на участке 10 соток, в доме два этажа и веранда. Первый этаж обшит утеплителем, хорошо держит тепло. Участок ухожен, есть плодовые деревья, кустарники, можжевельники, ель и сосна. На участке два колодца. Также, на участке есть туалет и хозяйственная постройка. Снт с трёх сторон окружено лесом, с третьей стороны поле. Есть охрана, автоматические ворота. Подъездная дорога поддерживается в хорошем состоянии, зимой чистит трактор. Дом зарегистрирован как жилой по документам. Я собственник, звоните или пишите.