Варшавское ш., 57 км от МКАД
Растовка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 05.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 935 тыс. → дом ≈1,06 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 56 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,04 млн / целевая ≈6,34 млн / пессимист. ≈5,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,93 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Новогромово ≈17,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26005
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 935 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Растовка д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Растовка д. | 18,5 сот. | 1 350 000 | 72 973 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесные Поляны ДНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 8,5 сот. | 900 000 | 105 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Чубарово ДНТ | 6,2 сот. | 900 000 | 145 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 20 сот. | 2 690 000 | 134 500 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чубарово ДНТ | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 364 / 72 812 / 105 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 336 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 632 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 932 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Изумруд СНТ да: «ванная» + «теплые полы» | 100 м² | 10 сот. | 10 500 000 | 105 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Исток СНТ да: «санузел» + «тепление пол» | 101 м² | 10,4 сот. | 6 590 000 | 65 248 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Съяново-2 д. да: «санузел» + «мебелью» | 96 м² | 10,1 сот. | 6 990 000 | 72 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Филипповское КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 110 м² | 9 сот. | 10 450 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Солнечный Круг пос. да: «санузел» + «теплые полы» | 110 м² | 11 сот. | 6 200 000 | 56 364 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом.