Варшавское ш., 44 км от МКАД
Богдановка д., Чехов гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,39 млн; первая цена 2,39 млн ₽ от 11.01.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 40 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,07 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,66 млн → от пессимистичной прибыль −736 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: скважина; септик; в описании: баня.
До ст. Чернецкое ≈3,6 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26001
Рейтинг 30/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 258 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 442 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сосновка СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Богдановка д. | 10 сот. | 1 460 000 | 146 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Проект СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ефимовка д. | 26 сот. | 3 500 000 | 134 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Проект СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ефимовка д. | 8,5 сот. | 1 360 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ефимовка д. | 21 сот. | 4 450 000 | 211 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ефимовка д. | 7,6 сот. | 1 520 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тюфанка д. | 18,5 сот. | 5 700 000 | 308 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тюфанка д. | 6,6 сот. | 3 199 000 | 484 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 91 667 / 201 794 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 074 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 659 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -736 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Рябина СНТ | 20 м² | 7 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Васильково ДНТ | 24 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Строитель СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Губернские Дачи ТСН | 22,3 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 201 794 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Факел СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Шарапово д. | 15 м² | 5,7 сот. | 2 990 000 | 199 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | огородные участки Ветеран | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.01.2025 | 2 390 000 | история площадки |
| 11.05.2025 | 2 190 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 1 800 000 (−390 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 1 999 000 (+199 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 700 000 (+701 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с баней в Снт "Флора". Участок правильной формы, ровной общей площадью 8 соток, огорожен забором из профнастила. Так же на участке есть ленточный фундамент, плодовые деревья и хозблок. Снт закрытого типа, очень тихое и живописное, рядом лес, пруд. Электричество 8 квт ( 220 вольт). Вода скважина, канализация септик. Оперативный показ в любое удобное для вас время.