Варшавское ш., 21 км от МКАД
Новоколедино д., Подольск гор. округ
Дача 75,2 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 67 %
Земля ≈559 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 2,8 млн → дом ≈304 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 57 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,43 млн / целевая ≈4,89 млн / пессимист. ≈4,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈308 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Кутузовская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25999
Рейтинг 50/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 559 221 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 796 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 304 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 043 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Новоколедино д. | 10,3 сот. | 13 000 000 | 1 262 136 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 7,2 сот. | 7 000 000 | 972 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 10,3 сот. | 14 500 000 | 1 407 767 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 12 сот. | 10 200 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 9 сот. | 4 380 000 | 486 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12,2 сот. | 7 160 000 | 586 885 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Заря СНТ | 4,5 сот. | 4 900 000 | 1 088 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосновый Бор пос. | 30 сот. | 23 000 000 | 766 667 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бережки д. | 22 сот. | 9 200 000 | 418 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 404 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 944 / 71 958 / 108 167 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 434 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 347 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Коледино СНТ | 66 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 65 152 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Строитель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Гривно д. | 70 м² | 4,5 сот. | 4 800 000 | 68 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | 72 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 56 944 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Лучинское СНТ | 75,6 м² | 5 сот. | 5 440 000 | 71 958 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 88 м² | 5 сот. | 9 000 000 | 102 273 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Бережки СНТ | 86 м² | 5 сот. | 13 000 000 | 151 163 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заря-Рус СНТ | 70 м² | 5 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березка-4 СНТ | 60 м² | 7,2 сот. | 6 100 000 | 101 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | № 7 Дубки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 108 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю летний дом 2 этаж. 75,2 м. На участке 5 соток по факту (по документам 4), щитовой. Высокие потолки, в доме кухня и 3 раздел. Комнаты. Электричество 15 квт 380 вт, вода скважина на участке, летний водопровод. Отличное расположение, участок крайний, с замечательный видом и своим выходом в лес. Черта города. Охрана, асфальт. Удобный заезд в Снт, есть несколько автоматических ворот (со стороны деревни и прямой заезд через Южный обход). Тишина и спокойствие. Выезд на Симферопольское шоссе. Дом оформлен, как жилой. Прописка. Возможна продажа по ипотеке.