Варшавское ш., 68 км от МКАД
СНТ Лесная поляна, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 75,8 м², участок 10 сот., 1998 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 02.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 744 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈51 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 250 км ≈7,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25998
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 744 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 756 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 166 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | АВЭКС СПК | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | АВЭКС СПК | 24 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Плаксино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рыжково СНТ | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Молодежный СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | ВИГ СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыжково д. | 12 сот. | 720 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 416 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 429 / 64 286 / 85 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 490 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 266 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 041 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 592 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 51 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Рыжково д. | 74,1 м² | 15 сот. | 13 500 000 | 182 186 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Молодежный СНТ | 70 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Молодежный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Радуга-2 СНТ | 80 м² | 9 сот. | 6 800 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Нара СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Курапово д. | 83 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 66 265 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мезон СНТ | 69 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Росинка СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 28 429 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Междуречье СПК | 71 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 66 197 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Темп СПК | 70 м² | 8 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача (двухэтажный дом 75,8 кв. м) земельный участок 10 соток у леса. Предлагаем отличную локацию для загородного отдыха и проживания!!! Больше не нужно выбирать между природой и цивилизацией рядом с домом лес в котором есть: грибы, ягоды и чистый воздух. СНТ расположено недалеко от с. Каменское туда ходит общественный транспорт, есть магазины, включая "Дикси", а также пункты выдачи. Участок огорожен забором по всему периметру , позволяет воплотить любые идеи по ландшафтному дизайну. На участке имеется многолетние насаждения (высокая пушистая ель, несколько туй) высотой более 5-ти метров, кусты смородины и крыжовника. Въезд на участок уложен бетонными плитами на две машины, есть колодец, электричество, печь, газовая плита и баллон.