Варшавское ш., 42 км от МКАД
Большое Петровское д., Чехов гор. округ
Дом 38,4 м², участок 2,5 сот.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 12.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 48 %
Земля ≈300 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 750 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 32 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈768 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −948 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ивачково ≈4,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25992
Рейтинг 25/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 19.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 300 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 198 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Большое Петровское д. | 17 сот. | 4 990 000 | 293 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 50 сот. | 50 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 20 сот. | 9 900 000 | 495 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Большое Петровское д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 9 сот. | 4 299 000 | 477 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 22 сот. | 7 950 000 | 361 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 13 сот. | 4 300 000 | 330 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Петровское д. | 10 сот. | 3 990 000 | 399 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 768 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 89 286 / 163 333 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 069 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 762 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -948 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Столбовая пгт | 35 м² | 3,6 сот. | 3 125 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сантория ДНП | 30 м² | 2,5 сот. | 4 900 000 | 163 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 42 м² | 3 сот. | 2 550 000 | 60 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Романцево д. | 40 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Салют-2 СНТ | 38 м² | 3 сот. | 4 200 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 44,8 м² | 2,9 сот. | 5 800 000 | 129 464 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.6 км | Стремилово с. | 30 м² | 2,8 сот. | 950 000 | 31 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с пропиской площадью 60 квадратов( по документам 38,4) на 2,5 сотках земли. Участок огорожен, имеется сарай и вольер для собак. В доме на первом этаже кухня, коридор, комната, санузел раздельный. На втором этаже комната и