Варшавское ш., 27 км от МКАД
Лучинское д., Подольск гор. округ
Дом 67 м², участок 4 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈390 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,56 млн → дом ≈1,84 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,2 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль −773 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Гривно ≈5,1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25990
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 390 252 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 561 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 839 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 448 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лучинское д. | 10 сот. | 6 700 000 | 670 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никулино д. | 12 сот. | 5 850 000 | 487 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Василек СНТ | 38 сот. | 25 000 000 | 657 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никулино д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никулино д. | 6 сот. | 2 950 000 | 491 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никулино д. | 9,2 сот. | 7 750 000 | 842 391 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никулино д. | 23,4 сот. | 9 900 000 | 423 077 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никулино д. | 7,7 сот. | 503 289 | 65 362 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никулино д. | 14,5 сот. | 5 500 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Никулино д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 363 / 64 714 / 93 750 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 196 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 986 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 776 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 357 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -773 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Ручейки СНТ | 67 м² | 5,4 сот. | 4 300 000 | 64 179 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бор СНТ | 67 м² | 4 сот. | 3 400 000 | 50 746 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ручейки СНТ | 65,9 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 65 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лучинское-2 СНТ | 64 м² | 5,5 сот. | 3 400 000 | 53 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Никулино СНТ | 70 м² | 5,4 сот. | 6 200 000 | 88 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Никулино д. | 63 м² | 5 сот. | 4 490 000 | 71 270 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Механизатор-2 СНТ | 67,8 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 50 147 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Василек СНТ | 72 м² | 5,5 сот. | 6 750 000 | 93 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Никулино СНТ | 61,7 м² | 5,4 сот. | 1 750 000 | 28 363 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лучинское СНТ | 72,6 м² | 5 сот. | 5 440 000 | 74 931 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 143236570 Арт. 95320274. Продажа дачи 67 м в СНТ Бор. Лес, пруд и теннис рядом! Продается ухоженный дачный дом на 4 сотках. ВОЗМОЖНА ПРОПИСКА! Назначение: жилое. Подойдет как для круглогодичного отдыха в выходные, так и для летнего сезона. Что