Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Никоновское с., Раменский гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 68 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 383 тыс. → дом ≈2,57 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −842 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −25 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Барыбино ≈16,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2599
Рейтинг 15/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 52 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 767 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 383 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 567 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 044 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Никоновское с. | 25 сот. | 3 100 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 8 сот. | 930 000 | 116 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 11 сот. | 650 000 | 59 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 30 сот. | 600 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 21,5 сот. | 3 750 000 | 174 419 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 11,9 сот. | 1 955 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 14,6 сот. | 950 000 | 65 068 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 0 км | Никоновское с. | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 150 / 66 120 / 107 447 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 081 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 773 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 465 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -842 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Хомьяново СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Заворово СНТ | 47 м² | 6 сот. | 5 050 000 | 107 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Зеленые Холмы СНТ | 44,7 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 62 640 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Факел СНТ | 45,3 м² | 7,1 сот. | 2 000 000 | 44 150 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Востец-Ляхово СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 2 800 005 | 65 574 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Аллея Роз КП | 42 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 90 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Квартал 6-6 дп | 42 м² | 7,4 сот. | 4 300 000 | 102 381 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Марьина Роща ДНП | 55 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 70 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Александрово КП | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Горка СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В живописном районе московской области, в тихом и уютном поселке продается дача, прекрасный дом и баня. На участке плодовые деревья. все ухожено. Оазис спокойствия и отдохновения от суеты