Варшавское ш., 44 км от МКАД
Осинка СНТ, Чехов гор. округ
Дача 100 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 28.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 984 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈20 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чернецкое ≈5,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25988
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 13.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 600 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 984 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 016 001 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Осинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алферово д. | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алферово д. | 25 сот. | 3 420 000 | 136 800 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осинка СНТ | 15 сот. | 2 280 000 | 152 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осинка СНТ | 8,2 сот. | 1 450 000 | 176 829 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 15 сот. | 2 280 000 | 152 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 12,5 сот. | 4 750 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алферово д. | 12,5 сот. | 1 700 000 | 136 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 444 / 45 769 / 87 000 |
| цена объекта | 2 000 001 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 001 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 418 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 185 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 720 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 19 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Васильково-2 ДНТ | 97 м² | 10 сот. | 10 000 000 | 103 093 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Богдановка СНТ | 108 м² | 8,5 сот. | 5 000 000 | 46 296 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Созидатель СНТ | 105 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Гришино д. | 90 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 24 444 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Богдановка СНТ | 75 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 82 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Филиппины дп | 100 м² | 7 сот. | 4 650 000 | 46 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Изумруд СНТ | 101,9 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 39 254 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сосновка СНТ | 75 м² | 8,3 сот. | 6 525 000 | 87 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Слепушкино СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Алферово пос. | 130 м² | 10 сот. | 5 950 000 | 45 769 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 000 001 (+1) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 001 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день! Продается участок 7 соток с деревянным летним домом. Без рассрочки. Торг уместен.