Калужское ш., 66 км от МКАД
Полянка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 9 сот., 2002 год.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈155 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −790 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈10,3 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25987
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 9.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.3 |
| участок | 5 | 45 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 395 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наука-4 СНТ | 15,4 сот. | 4 500 000 | 292 208 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Эстэл СНТ | 7 сот. | 1 080 000 | 154 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 7,1 сот. | 1 862 945 | 262 387 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 8,6 сот. | 1 650 487 | 191 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шарапово с. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ваулово д. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ваулово д. | 14 сот. | 1 990 000 | 142 143 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ваулово д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 542 / 77 380 / 88 889 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 190 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 871 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 552 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -789 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Филипповское д. | 41 м² | 13 сот. | 3 350 000 | 81 707 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Захарково д. | 38 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 81 579 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 65 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Филипповское д. | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Автомобилист СНТ | 38,8 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 64 433 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Дубна с. | 45 м² | 9,4 сот. | 2 790 000 | 62 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Наука-4 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 38 542 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Новое Сенино дп | 42 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Поповка д. | 42 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Поповка д. | 42 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 950 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 15.07.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя уютная дача, домик в хорошем состоянии , жила бабушка, звоните, спрашивайте