Варшавское ш., 44 км от МКАД
Простоквашино СНТ, Чехов гор. округ
Дача 10 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 15.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,11 млн → дом ≈539 тыс. ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 160 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 180 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −194 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Новогромово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25985
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 846 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 111 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 539 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Богдановка СНТ | 10 сот. | 2 149 999 | 215 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алферово д. | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ефимовка д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ефимовка д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алферово д. | 6 сот. | 970 000 | 161 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алферово д. | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Алферово д. | 6,5 сот. | 900 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Осинка СНТ | 8,2 сот. | 1 450 000 | 176 829 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Осинка СНТ | 15 сот. | 2 280 000 | 152 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алферово д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 160 000 / 180 000 / 277 778 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 760 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 584 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 408 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -194 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.7 км | Труд СНТ | 10,8 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 277 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Прогресс СНТ | 10 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Ивановское ИЖС КП | 10 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ровный участок 8 соток в Снт "Простоквашино", Чеховский район, Московская область. Продажа от собственника. Тихое зелёное место рядом с лесом и при этом всего около 3 км до ближайшего знака "Москва". Участок подходит для тех, кто хочет иметь собственную дачу недалеко от Москвы приезжать на выходные, отдыхать на природе, заниматься садом и постепенно обустраивать пространство под себя. На участке уже есть всё необходимое для дачного отдыха: летний домик с мансардой удобен для отдыха и ночёвки; колодец; электричество столб находится непосредственно на участке; хозяйственный сарай для инструментов и садового инвентаря; плодовые деревья; плодородная земля; участок огорожен. Сам участок ровный, с хорошим потенциалом для дальнейшего благоустройства. Можно организовать большую зону отдыха, сад, теплицу, поставить беседку или со временем построить дом по своему проекту. Вокруг обжитая дачная территория, рядом лес. Хороший вариант для тех, кому важна природа, но при этом хочется оставаться недалеко от Москвы. Площадь участка: 8 соток. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Территория: Снт "Простоквашино". Расположение: Чеховский район, Московская область, Калужское шоссе, 58 км от Мкад. Варшавское шоссе, 58 км от Мкад. Пишите в сообщения Авито отвечу на вопросы и договоримся о просмотре. Агентов Прошу Не Беспокоить.