Варшавское ш., 19 км от МКАД
Шепчинки-2 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 30 м², участок 2,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,45 млн; первая цена 3,45 млн ₽ от 19.12.2024.
Рейтинг 67/100 · уверенность 34 %
Земля ≈708 тыс. ₽/сот. × 2,5 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,03 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 50 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈600 тыс. ₽; дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кутузовская ≈1,6 км по прямой; до МКАД 19 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25984
Рейтинг 67/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 50 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 16.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 708 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 771 000 ₽ (2,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шепчинки-2 СНТ | 5,4 сот. | 6 450 000 | 1 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ПЭМЗ-2 ТСН | 4,5 сот. | 5 390 000 | 1 197 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ПЭМЗ-2 ТСН | 5,1 сот. | 6 200 000 | 1 215 686 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Райисполком-2 СНТ | 4,2 сот. | 5 050 000 | 1 202 381 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Райисполком-1 СНТ | 6,8 сот. | 6 000 000 | 882 353 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | №5 концерна Подольск СНТ | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Госкомнефтепродукт СНТ | 9 сот. | 6 600 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Райисполком-1 СНТ | 8,2 сот. | 5 700 000 | 695 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | N4 ПМЗ СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 5 600 000 | 700 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 84 000 / 118 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | дом 30 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Малинка СНТ | 30 м² | 2,6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Салют-2 СНТ | 25 м² | 2,8 сот. | 2 950 000 | 118 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.12.2024 | 3 450 000 | история площадки |
| 02.04.2025 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.05.2025 | 3 100 000 (−150 000) | история площадки |
| 14.05.2025 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
| 10.07.2025 | 2 950 000 (−40 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 800 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю отдельный участок 2,5 сотки, кадастровый номер: 50:27:0020629:49 и 1/2 (доли) дома в черте города Подольск Снт "Шепчинки-2вся инфраструктура г. Подольска: Пятерочка, Верный, школы, дет. Сады, автобусная остановка в 3 минутах от дома. Дом 2 этажа, зарегистрирован. Первый этаж-15 кв. М, Второй этаж-17,3 (Утепленный), стоят стеклопакеты, электричество 15 Квт. Отдельное подключение, свой пульт, вода- колонка на улице, Новая теплица из Поликарбаната с привезенным чернозёмом. Подъезд-асфальтированная дорога. Участок прямоугольной формы, огорожен. Два заезда на участок с двух сторон, бетонированная площадка под машину, хозблок. Участок ухоженный, плодоносящие деревья, много растений: смородина черная и красная, яблоня, из цветов тюльпаны, 2 вида много летних гвоздик, лилейник, лилии, ирисы, пионы, в клумбах садовый мох, мускари, альпийская астра, флоксы, в саду клубника земляника, мята, многолетний щавель. Везде в клумбах под растениями и в теплице земля привозная чернозем. Варшавское шоссе 35 км от Мкад. На территории снт большой пруд с живыми утками, Живописное место, многие соседи живут постоянно.