Варшавское ш., 58 км от МКАД
Стремиловское СНТ, Чехов гор. округ
Дача 49 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 02.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 577 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 50 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,05 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −993 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Кресты ≈17,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25983
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 138 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 577 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 423 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 449 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Стремиловское СНТ | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стремиловское СНТ | 13 сот. | 3 300 000 | 253 846 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Леоново д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Муравей СНТ | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бегичево д. | 15 сот. | 2 980 000 | 198 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Бегичево д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бегичево д. | 24 сот. | 3 100 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Бегичево д. | 22 сот. | 2 652 120 | 120 551 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 58 036 / 58 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 046 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 894 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 437 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -993 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Росинка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Росинка СНТ | 48 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Родничок СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 58 036 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Васино д. | 56 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 58 036 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 3 900 000 | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 000 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 49 м2 с участком 6 соток в Снт Стремиловское, деревня Леоново. Дом построен в 2009 году по каркасно-щитовой технологии, с косметическим ремонтом. В доме два этажа, три комнаты, электрическое отопление и печное оборудование. Есть кабельное/цифровое ТВ. Так же рядом построена закрытая беседка, обшита каленными стеклами, с возможностью открывания, беседка отапливается печью, так же есть второй этаж и дополнительная комната. Отдельно построен, душ, есть стиральная машинка. В дом заведено горячее водоснабжение. Документы готовы к сделке, 1 взрослый собственник, зарегистрированных нет. Участок ухожен, есть зона отдыха на свежем воздухе. Рядом находится магазин, а также остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Дом расположен в живописном месте, окруженном зеленью, что создает атмосферу уединения и спокойствия, рядом лес. Территория закрытая, въезд с ключа-автоматические ворота, рядом детская площадка, пруд.