Варшавское ш., 49 км от МКАД · земля с домом
Дятлово д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 60 м², участок 12,4 сот., каркас.
Дом по описанию: «Московской области + каркасный дом+хоз.»
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 08.02.2025.
Рейтинг 67/100 · уверенность 59 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 12,4 сот. = 1,22 млн → дом ≈778 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,64 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈814 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 252 км ≈6,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25982
Рейтинг 67/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 25.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 76 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 222 000 ₽ (12,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 778 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 967 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дятлово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга-2 СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нара СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Собакино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 982 / 66 197 / 122 222 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 643 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 179 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 814 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Темп СПК | 68 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 33 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новоселки д. | 54 м² | 12 сот. | 6 600 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Молодежный СНТ | 70 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Динамовец СНТ | 60,8 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Темп СПК | 70 м² | 8 сот. | 3 950 000 | 56 429 | снято (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рыжково д. | 74,1 м² | 15 сот. | 13 500 000 | 182 186 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Чичково д. | 69,8 м² | 10 сот. | 6 200 000 | 88 825 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | СНТ Лесная поляна | 75,8 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 32 982 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Алферово д. | 58 м² | 12,5 сот. | 6 800 000 | 117 241 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Междуречье СПК | 71 м² | 10 сот. | 4 700 000 | 66 197 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.02.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 08.04.2025 | 1 100 000 (−1 100 000) | история площадки |
| 01.05.2025 | 1 155 000 (+55 000) | история площадки |
| 19.01.2026 | 2 000 000 (+845 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 2 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 22.04.2026 | 2 400 000 (+200 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 000 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок в. Д. Дятлово Наро-Фоминского г. О. Московской области + каркасный дом+хоз. Блок. 12,4 соток. Каркасный дом 60 кв. М. Общая стоимость 2 млн. Руб. Есть Свет(!). 50:26:0131204:218 кадастровый номер. - Ижс (можно построить жилой дом и зарегистрироваться в нём). - экологически чистый район. Рядом лес, луг, речка Кременка. - участок ровный, прямоугольный. - автобусная остановка в пешей доступности, автобус 24 до Наро-Фоминска. - магазины, ТЦ. - удобный круглогодичный проезд. - от Мкад 77 км по Киевскому шоссе, 69 км по Калужскому шоссе. - 1 собственник. - самостоятельный просмотр! Координаты для навигатора 55.26497806, 36.93632429.