Варшавское ш., 23 км от МКАД
Березка-4 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 35 м², участок 5 сот., щитовой.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 11.08.2024.
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,22 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–185 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈402 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Гривно ≈2,7 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25981
Рейтинг 47/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 29 % | 14.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 51 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 794 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 219 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 181 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 743 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Березка-4 СНТ | 12,5 сот. | 11 000 000 | 880 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Березка-4 СНТ | 6,9 сот. | 2 500 000 | 362 319 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Березка-4 СНТ | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Березка-2 СНТ | 4,5 сот. | 3 500 000 | 777 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 4,7 сот. | 2 500 000 | 531 915 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка-1 СНТ | 4,5 сот. | 2 500 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 4,3 сот. | 2 800 000 | 651 163 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 1 430 000 | 204 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Южный-2 СНТ | 10,4 сот. | 990 000 | 95 192 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 112 847 / 184 659 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 928 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 535 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 402 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | 35 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 35,2 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 184 659 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Гривно СНТ | 31,6 м² | 4,4 сот. | 3 800 000 | 120 253 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Удача ДНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | № 7 Дубки СНТ | 40 м² | 4 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | 36,2 м² | 6,2 сот. | 5 000 000 | 138 122 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 27,2 м² | 5 сот. | 2 750 000 | 101 103 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Удача ДНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Федюково д. | 35 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 285 714 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Полянка СНТ | 28,8 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 112 847 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2024 | 2 200 000 | история площадки |
| 16.01.2025 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 13.04.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2025 | 2 400 000 (+100 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 2 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города, участок 5 соток, щитовой двухэтажный дом ( утеплитель 5 см.,) + отдельное здание летняя кухня) + хозблок, Проведён свет 14 квт. Колодец для полива. Перспектива подключения газа по госпрограмме. Так же на участке растут яблони 2, вишня, сливы, ежевика, жимолость. От станции Гривно 3 километра, до города пешком 25 30 минут ходьбы. Оформление одним днем по будням. Обмен и частями не предлагать. Риэлторам не беспокоить. Прямая продажа.