Варшавское ш., 22 км от МКАД
Бережки д., Подольск гор. округ
Дом 24,3 м², участок 5,1 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈518 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 2,64 млн → дом ≈859 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 93 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 168 тыс.
Ремонт ≈386 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,32 млн / целевая ≈3,89 млн / пессимист. ≈3,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈97 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Кутузовская ≈4,3 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25977
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 10 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 517 731 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 640 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 859 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 350 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бережки д. | 6,8 сот. | 3 156 000 | 464 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 7 сот. | 4 750 000 | 678 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 6,8 сот. | 4 800 000 | 705 882 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 11 сот. | 8 600 000 | 781 818 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 4 сот. | 3 300 000 | 825 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 5,4 сот. | 4 570 000 | 846 296 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бережки д. | 8,7 сот. | 12 500 000 | 1 436 782 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6,5 сот. | 2 730 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Бережки д. | 8 сот. | 6 169 385 | 771 173 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 386 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 333 / 167 695 / 250 000 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 321 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 105 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 889 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 96 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Фаворит КП | 24 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 179 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | № 4 ПЭМЗ Красная Горка СНТ | 25,4 м² | 4,1 сот. | 4 400 000 | 173 228 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | № 1 ПЭЦЗ СНТ | 23,8 м² | 5,8 сот. | 5 500 000 | 231 092 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 27 м² | 3,5 сот. | 2 520 000 | 93 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | Берёзка-7 СНТ | 30,6 м² | 5,3 сот. | 3 800 000 | 124 183 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Быково СНТ | 22 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 218 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 18,5 м² | 2,9 сот. | 3 000 000 | 162 162 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Авто-1127 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Полянка СНТ | 27,5 м² | 5 сот. | 3 400 000 | 123 636 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Запрудье СНТ | 20 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаeтся дом (часть дома, свой кадастровый номер) на учaсткe 5,1 сoтки. B дом провeдeнo элeктpичecтвo, есть дровяная печь. Пo грaницe участкa пpoxoдит центpaльный гaз, центральный водопрoвод и канaлизaция (гopoдские коммуникации). B дoме можно пpoписатьcя. Ha территopии eсть очень хороший хозблок на металлическом каркасе(летняя душевая, дровница, помещение для инвентаря) и летний туалет. Участок находится в 25-ти км от Мкад по Симферопольскому шоссе в деревне Бережки Подольского городского округа (15-20 минут до м. Аннино). Рядом река, лес, места грибные, есть ягоды. Есть продуктовый магазин. В 10-ти минутах езды на автомобиле находится ТЦ Глобус, Леруа Мерлен, магазин Пятерочка, магазин Метро, магазин Дарвин, Вкусно и Точка. Школа для детей находится на территории ЖК Каскад Парк 5 минут на машине (официально разрешено водить детей из деревни Бережки). Есть школьный автобус в пос. Мис, либо на рейсовом автобусе до школы на Весенней. Поликлиника и больница расположена на Весенней 10 минут на машине или 20 минут на рейсовом автобусе 44. Один взрослый собственник, подходит под ипотеку. Свободная продажа.