Варшавское ш., 58 км от МКАД
Стремиловское СНТ, Чехов гор. округ
Дом 78 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −798 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Кресты ≈17,4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25973
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 249 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 251 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Стремиловское СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стремиловское СНТ | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стремиловское СНТ | 13 сот. | 3 300 000 | 253 846 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леоново д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леоново д. | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Леоново д. | 25 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Муравей СНТ | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Бегичево д. | 15 сот. | 2 980 000 | 198 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Бегичево д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Бегичево д. | 24 сот. | 3 100 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 54 009 / 74 875 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 484 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 310 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 787 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -798 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Фетеза ЖСК | 86 м² | 7,8 сот. | 5 300 000 | 61 628 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Стремилово с. | 70 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 71 286 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рудаково д. | 80 м² | 10,5 сот. | 3 240 000 | 40 500 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Бегичево д. | 90 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стремиловское СНТ | 54,8 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 58 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сосновый Берег 1 КП | 80 м² | 11,4 сот. | 5 990 000 | 74 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Растовка д. | 66,5 м² | 13 сот. | 3 300 000 | 49 624 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дубровка д. | 65 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 38 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рудаково д. | 90 м² | 10,5 сот. | 3 300 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Растовка СНТ | 100 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 4 300 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 300 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бревна, построенный в 2007 году. Расположен на участке площадью 15 соток в Снт, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. Участок ровный, соседи только с 2х сторон, рядом лесополоса. В доме выполнен косметический ремонт. На территории есть просторная терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и природой. Отдельными строениями расположены летняя кухня и туалет с душевой. Для водоснабжения используется колодец, а отопление осуществляется печью. Дом окружен живописной зеленью леса, слышно пение птиц. В пешей доступности находится остановка общественного транспорта. Отличное предложение для тех, кто ищет тишину и комфорт вдали от городской суеты. *Весь участок 15 соток продается по цене 2 800 000 руб.