Калужское ш., 67 км от МКАД
Гришино д., Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., щитовой, 2016 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 21.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 904 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 45 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −772 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Новогромово ≈19,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №25971
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 904 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 096 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бегичево д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бегичево д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бегичево д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бегичево д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бегичево д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бегичево д. | 22 сот. | 2 652 120 | 120 551 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бегичево д. | 24 сот. | 3 100 000 | 129 167 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бегичево д. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесная поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бегичево д. | 15 сот. | 2 980 000 | 198 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 66 667 / 88 889 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 181 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 013 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -772 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Лесная поляна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Солнечный Круг пос. | 48 м² | 6,9 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Филипповское д. | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ДВА ДОМА на одном участке! Если Вы хотите отдыхать в тишине и далеко от дорог, то Вам с нам. В окружении леса на участке 10 соток в СНТ Южное в районе д. Гришино расположены два дома, хозблок и душ с туалетом в окружении берез, елей и кустарников. Участок правильной формы, огорожен забором. На территории колодец на 6 колец, электричество 5 квт с возможностью увеличения мощности до 15 квт. Основной дом 4*6 м на ленточном фундаменте, щитовой, с двумя отдельными комнатами и возможностью доделать мансардный этаж. Второй дом 8*6 м с печью-буржуйкой, на ленточном фундаменте, брусовой, с двумя комнатами и кухней и возможностью отделать мансардный этаж . Оба дома зимние, утеплены. Просмотр по договоренности, ключи на руках. Звоните!