Варшавское ш., 73 км от МКАД
Росинка СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., кирпич, 1984 год.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 575 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–245 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −680 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Мачихино ≈3,4 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25970
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 399 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 3 % | 0.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лужок СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родники СНТ | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нара СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родники СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Темп СПК | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Электротехник СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Заповедное ДПК | 9,6 сот. | 3 000 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Плаксино д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 650 / 43 478 / 245 283 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 863 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -680 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Мезон СНТ | 69 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Мезон СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 1 899 000 | 31 650 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Новое Свитино КП | 53 м² | 5 сот. | 13 000 000 | 245 283 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 990 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию дачу в живописном месте Наро-Фоминского городского округа, д. Мачихино, СНТ "Росинка". От МКАД 70 км. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для садоводства. Основные характеристики: участок 6 соток, огорожен профнастилом с двух сторон, отсыпана площадка для автомобиля. Участок ровный, прямоугольной формы. Кадастровый номер участка- 50:26:0130903:104. Дом: двухэтажный, площадью 69,4 кв. м., построен из бруса размером 15х15. Кадастровый номер дома-- 50:26:0130903:785. Коммуникации: электричество 5 кВт, водоснабжение- колодец. Отопление: печное. Планировка: 1этаж- терраса, комната. 2 этаж: 2 комнаты. Дополнительно на участке расположена летняя кухня. Материал стен-кирпич. Преимущества: охраняемое СНТ. На въезде автоматические ворота. Круглогодичный подъезд по асфальтированной дороге. В СНТ дороги с твердым покрытием. В зимний период регулярно их чистят. Через дорогу от ворот продуктовый магазин. На территории товарищества есть река с облагороженным берегом и входом в водоем. Экологически чистое место. От Киевского шоссе до СНТ 15 минут на машине. Перед воротами остановка общественного транспорта, который регулярно курсирует до Наро-Фоминска.