Варшавское ш., 49 км от МКАД
Гришино д., Чехов гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 459 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 42 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,64 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль −757 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик.
До ст. Новогромово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25968
Рейтинг 23/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 2.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 459 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 686 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 274 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гришино д. | 7 сот. | 2 250 000 | 321 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришино д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришино д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гришино д. | 8,5 сот. | 1 899 000 | 223 412 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гришино д. | 10 сот. | 1 190 000 | 119 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гришино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гришино д. | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ишино д. | 8,1 сот. | 1 620 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ишино д. | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ишино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 526 / 48 895 / 54 684 |
| цена объекта | 3 145 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 673 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 645 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 413 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 180 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 716 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -757 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Алферово д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 945 000 | 41 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Стремилово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 95 м² | 5 сот. | 5 195 000 | 54 684 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Шарапово с. да: «санузел» + «отделка» | 95 м² | 5 сот. | 4 645 000 | 48 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 145 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 145 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 145 000 |
Описание
Собственный Дом Без ПВ. Своё Пространство. Свой Ритм Жизни. Два этажа, собственный участок Ижс с пропиской, кухня-гостиная и две спальни. Готовый дом в формате "заезжай и живи" без необходимости заниматься строительством и отделкой. . Пространство Дома. Первый этаж создан для общей жизни: кухня-гостиная. санузел. Второй этаж для личного пространства: 2 спальни. холл. Инфраструктура: Дополнительно предусмотрен чердак. В доме уже есть двери, люстры, сантехника, электрика, электрическое отопление и внутренняя отделка хвойных пород деревьев сосны и ели. На участке забор сетка-рабица. . Внимание К Основе. Фундамент монолитная плита с закладными-сантехническими трубами на песчаной подушке с гидроизоляцией. Для строительства используется качественный газосиликатный блок (Беларусь). Предусмотрено утепление: фасада. Пола. Межкомнатных стен. Кровли. Конструкция дополнена 2 армированными поясами. Пвх окна. Стальная дверь. Брусовые перегородки. Электрическое отопление, при необходимости возможна замена на электрический котёл. . Дом, Который Можно Адаптировать Под Себя. Дополнительно можно заказать: септик. Врезку дополнительного окна. Установку вытяжек. Пристройку веранды. Заборы из профлиста. Дополнительные перегородки. И многое другое. Ознакомиться с доп. Работами можно в прайсе по запросу. . Покупка. Дом + участок по цене квартиры. При этом первоначальный взнос не нужен, а кредитная история не проверяется. Доступны несколько вариантов: Аренда с правом выкупа под 14%, от 3 до 30 лет, без первоначального взноса. Рассрочка от 3 до 5 лет. Ипотека включая военную. Наличный расчёт. Поможем Вам с любым вариантом покупки. . О Компании. Более 20 лет на рынке. Работаем напрямую от застройщика без комиссий и переплат. Бесплатный показ в удобное время. Помощь с ипотекой. Новая Москва и Московская область. Просмотр дома возможен уже сегодня.