Варшавское ш., 74 км от МКАД
Чичково д., Наро-Фоминский гор. округ
Дом 50 м², участок 19 сот., 1958 год.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 82/100 · уверенность 52 %
Земля ≈152 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 2,89 млн → дом ≈414 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 122 тыс.–154 тыс. ₽/м², медиана 137 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,09 млн / целевая ≈6,38 млн / пессимист. ≈5,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,86 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ворсино ≈8,8 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25967
Рейтинг 82/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 44.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 7.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 886 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 414 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Чичково д. | 30 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная Поляна-ДРСУ-2 сад. уч. | 11,2 сот. | 1 200 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дорожник СНТ | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Каменское с. | 17 сот. | 2 250 000 | 132 353 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Каменское с. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 122 222 / 136 538 / 153 664 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 086 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 377 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 669 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 864 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.1 км | Новоселки д. | 52 м² | 12 сот. | 7 100 000 | 136 538 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Новоселки д. | 54 м² | 12 сот. | 6 600 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Новоселки д. | 42,3 м² | 11,2 сот. | 6 500 000 | 153 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 200 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с возможностью прописки, все как на фото, один собственник