Варшавское ш., 15 км от МКАД
№ 34 завода стройматериалов СНТ, Подольск гор. округ
Дача 23 м², участок 5,4 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Земля ≈442 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 2,38 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 125 тыс.–278 тыс. ₽/м², медиана 208 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,98 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈734 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 23 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Подольск ≈2,4 км по прямой; до МКАД 15 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25966
Рейтинг 59/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 45 % | 22.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 70 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 13 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 441 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 384 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 016 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 174 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | № 34 завода стройматериалов СНТ | 5 сот. | 3 200 000 | 640 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сельхозтехника пос. | 30 сот. | 27 000 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6,3 сот. | 3 000 000 | 476 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Жданово д. | 42,3 сот. | 13 503 000 | 319 220 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | М-2 Крым 37-й км | 49,3 сот. | 21 200 000 | 430 020 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жданово д. | 7,5 сот. | 4 010 000 | 534 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жданово д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жданово д. | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Жданово д. | 14,3 сот. | 22 000 000 | 1 538 462 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сельхозтехника пос. | 35 сот. | 6 800 000 | 194 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 021 / 208 448 / 277 778 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 980 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 731 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 482 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 984 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Ручей СНТ | 24 м² | 4,6 сот. | 3 000 500 | 125 021 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Быково СНТ | 21 м² | 5,1 сот. | 5 500 000 | 261 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Коммунальник СНТ | 20 м² | 3,7 сот. | 3 199 000 | 159 950 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Быково СНТ | 28 м² | 6,9 сот. | 5 750 000 | 205 357 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | №5 концерна Подольск СНТ | 19 м² | 5,2 сот. | 4 500 000 | 236 842 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 26 м² | 5,8 сот. | 5 500 000 | 211 538 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Шепчинки-2 СНТ | 28,5 м² | 5,7 сот. | 5 000 000 | 175 439 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Коледино СНТ | 18 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Что Продаём: Садовый дом 23кв. М., расположенный на участке 5,39 соток. Где Находится: Московская область, г. О. Подольск, г Подольск, тер. Снт N 34 з-да Стройматериалов, д. 48 стр. 1. ОБ Объекте: Садовый дом, 1 этаж, общая площадь 23кв. М., кадастровый номер: 50:55:0020120:258. Дом построен в 1975году. Участок 539кв. М., прямоугольной формы без перепадов, кадастровый номер: 50:55:0020120:8. Одно машиноместа возле дома. На участке имеется летняя кухня, туалет с душем, беседка. Вода центральная, канализации нет, электричество 15квт. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Документы: Участок с домом в собственности, на основании договора дарения от 2021 года. Один взрослый собственник. Свободная продажа. Все документы собраны и готовы к сделке. Оперативный показ. Инфраструктура: Кпп с охраной и видеонаблюдением на въезде в Снт. На территории Снт имеется детская площадки. В пешей доступности продуктовый магазин, автобусная остановка до станции Мцд "Подольск". Выезд на Симферопольское шоссе от Мкад 17км. О Нас: Наше агентство член Российской Гильдии Риэлторов, официальный партнер Сбербанка России, Втб, Газпромбанк, Росбанк, ипотека не выходя из дома. Рефинансирование. Скидки по процентной ставке, помощь в оформлении. Бесплатные консультации. Семейная ипотека.