Варшавское ш., 48 км от МКАД
Игумново д., Чехов гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 781 тыс. → дом ≈719 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −185 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 274 км ≈8,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25964
Рейтинг 34/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 130 199 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 781 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 979 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Игумново д. | 10,9 сот. | 2 600 000 | 238 532 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солодовка д. | 10 сот. | 2 250 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солодовка д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Игумново д. | 9,5 сот. | 1 814 962 | 191 049 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игумново д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солодовка д. | 17,5 сот. | 1 100 000 | 62 857 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игумново д. | 12 сот. | 4 450 000 | 370 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игумново д. | 17,3 сот. | 2 190 000 | 126 590 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игумново д. | 11 сот. | 1 800 000 | 163 636 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солодовка д. | 11,7 сот. | 1 650 000 | 141 026 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 692 / 50 538 / 71 429 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 313 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 197 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дулово д. | 51 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 36 275 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лесное СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 827 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Полянка СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полянка СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полянка СНТ | 43,2 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 57 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дубна СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 63 877 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Флора-2 СНТ | 46,5 м² | 7,5 сот. | 2 350 000 | 50 538 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Новгородово д. | 42 м² | 5 сот. | 6 650 000 | 158 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Полянка СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Васильково ДНТ | 42 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Посёлок Морошка лайф Строго РФ, продажа после собеседования На берегу реки - дачи активного отдыха Цена реальная. Локацию смотрите внимательно Земля ИЖС! в собственность, прописка, ипотека, маткапитал ЗЕМЛЮ Аккредитованы в РСХБ и Сбербанк Всего