Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Городище д., Чехов гор. округ
Дом 87,2 м², участок 4 сот., дерево, 2017 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 71 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 665 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,64 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,18 млн ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Чехов ≈6,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25962
Рейтинг 58/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 65 % | 27.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 665 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 635 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Городище д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Городище д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Городище д. | 7,1 сот. | 1 595 000 | 224 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. | 6 сот. | 1 199 000 | 199 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Городище д. | 4 сот. | 210 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пешково с. | 15,1 сот. | 3 600 000 | 238 411 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пешково с. | 20 сот. | 3 300 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коровино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коровино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 644 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 038 / 69 781 / 91 954 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 968 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 670 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 774 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 175 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Пешково с. | 87 м² | 5 сот. | 8 000 000 | 91 954 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дубна с. | 90 м² | 5 сот. | 7 800 000 | 86 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Манушкино д. | 86,7 м² | 5 сот. | 6 200 000 | 71 511 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Пешково с. | 96 м² | 5 сот. | 6 800 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сергеево д. | 79 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 43 038 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ваулово д. | 90 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дачное СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Люторка-95 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 58 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Беляево д. | 95 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 76 842 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ходаево д. | 87,3 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 68 729 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 13.10.2026 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 300 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся. Дом 87,2 кв м на участке 4 сотки в пешей доступности ( 20 минут пешком) до г. Чехов. Дом построен в 2017 году на ленточном фундаменте по каркасной технологии с утеплением 200 пол, 140 стены. Окна пластиковые, крыша- металлочерепица. 1