Варшавское ш., 62 км от МКАД
Нижние Велеми д., Серпухов гор. округ
Дом 49,4 м², участок 13 сот., дерево, 1920 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,49 млн; первая цена 2,49 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 70 %
Земля ≈78 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,01 млн → дом ≈1,39 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈888 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈499 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Шарапова Охота ≈7,9 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25961
Рейтинг 42/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 794 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 011 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 389 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 117 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нижние Велеми д. | 23,1 сот. | 1 388 000 | 60 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нижние Велеми д. | 7 сот. | 820 000 | 117 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нижние Велеми д. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нижние Велеми д. | 6 сот. | 696 000 | 116 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нижние Велеми д. | 14 сот. | 1 716 000 | 122 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхние Велеми д. | 6,8 сот. | 810 000 | 119 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нижние Велеми д. | 23,1 сот. | 1 550 000 | 67 100 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верхние Велеми д. | 7,3 сот. | 960 000 | 131 507 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхние Велеми д. | 6,8 сот. | 900 000 | 132 353 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Верхние Велеми д. | 16,2 сот. | 1 460 000 | 90 123 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 888 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 88 235 / 114 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 284 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 070 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 427 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 499 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Пролетарский пос. | 50,2 м² | 10 сот. | 4 499 999 | 89 641 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Райсеменовское д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глубоково д. | 45,4 м² | 18,3 сот. | 4 850 000 | 106 828 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Верхние Велеми д. | 55 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Глубоково д. | 54 м² | 9,3 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Южное ДНП | 48 м² | 18 сот. | 4 399 999 | 91 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Сафоново д. | 51 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 88 235 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Шарапова Охота пос. | 50 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Поповка д. | 50 м² | 15,2 сот. | 5 700 000 | 114 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 490 000 | история площадки |
| 02.10.2026 | 2 400 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 6678. Дом с русской печью у самого пруда, 49.4 м + 13 соток МО, Серпуховский р-н, д. Нижние Велеми 1. О доме Площадь 49,4 м, бревно, постройка 1920 г. (крепкий фундамент, сухие стены). Рабочая русская печь уникальный элемент старины;