Новорязанское ш., 26 км от МКАД
Поднятая целина СНТ, Жуковский гор. округ
Дом 40 м², участок 3 сот., дерево, 2003 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 02.04.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 44 %
Земля ≈764 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 2,29 млн → дом ≈707 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 67 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈700 тыс. ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Школьная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2596
Рейтинг 65/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 31.9 |
| торг | 5 | 61 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 10.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 16.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 764 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 293 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 707 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 675 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 2 299 000 | 656 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 3,6 сот. | 2 300 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Поднятая целина СНТ | 3,5 сот. | 3 000 000 | 857 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 3,4 сот. | 3 100 000 | 911 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 3,1 сот. | 2 800 000 | 903 226 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Весна-2 СНТ | 3,5 сот. | 3 990 000 | 1 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба-2 СНТ | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Быковка СНТ | 6 сот. | 6 600 000 | 1 100 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель СНТ | 5,3 сот. | 4 990 000 | 941 509 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель СНТ | 4 сот. | 3 850 000 | 962 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 107 708 / 148 750 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Кратово дп | 40 м² | 4 сот. | 5 950 000 | 148 750 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мичуринец СНТ | 45 м² | 3,1 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.04.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний дом на участке 3 сотки, дом 2 этажа, в хорошем состоянии, из дерева сверху сайдинг, крыша металл. Теплица из поликарбоната, добротный сарай, который можно переделать в баню. Документы для продажи готовы.