Варшавское ш., 44 км от МКАД
Тюфанка д., Чехов гор. округ
Дом 28 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 55 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,24 млн → дом ≈559 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 88 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈544 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 27 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Чернецкое ≈4,5 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25957
Рейтинг 61/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 55 % | 27.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 237 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 241 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 559 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 964 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тюфанка д. | 18,5 сот. | 5 700 000 | 308 108 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тюфанка д. | 6,6 сот. | 3 199 000 | 484 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тюфанка д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тюфанка д. | 8,8 сот. | 1 300 000 | 147 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тюфанка д. | 28,2 сот. | 8 970 000 | 318 085 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тюфанка д. | 28,2 сот. | 6 500 000 | 230 496 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тюфанка д. | 9,5 сот. | 1 700 000 | 178 947 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тюфанка д. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тюфанка д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тюфанка д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 977 / 122 000 / 185 771 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 168 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 851 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 544 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Хлевино д. | 25 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 108 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ходаево д. | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ходаевские дачи КП | 25,3 м² | 6,3 сот. | 4 700 000 | 185 771 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Изумруд СНТ | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Профтехобразование СНТ | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 1 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 7 соток находится 60 км от Москвы по Калужскому ш, деревянный двухэтажный дом, вода, свет на участке есть.