Варшавское ш., 4 км от МКАД
Видное г., Ленинский гор. округ
Дом 33 м², участок 1 сот., пенобетон.
Цена 1,99 млн ₽; цена не менялась с 28.01.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 52 %
Земля ≈1,19 млн ₽/сот. × 1 сот. = 1,19 млн → дом ≈802 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 79 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈390 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный.
До ст. Расторгуево ≈1,5 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈9 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25956
Рейтинг 47/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 188 447 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 188 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 802 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 303 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 17,2 сот. | 22 500 000 | 1 308 139 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 7 250 000 | 1 208 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 099 349 | 516 558 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 15 сот. | 23 500 000 | 1 566 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 3 900 000 | 557 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4 сот. | 6 955 000 | 1 738 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Спасское д. | 4,6 сот. | 7 696 000 | 1 673 044 | в продаже 08.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | 4,6 сот. | 6 545 000 | 1 422 826 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 4,1 сот. | 6 930 000 | 1 690 244 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5,5 сот. | 6 500 000 | 1 181 818 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 667 / 128 538 / 198 171 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 256 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 084 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 742 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 390 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.2 км | 32,8 м² | 1,2 сот. | 6 500 000 | 198 171 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Макарово д. | 26 м² | 1,2 сот. | 4 500 000 | 173 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | М-2 Крым 37-й км | 25 м² | 1 сот. | 2 100 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | 24 м² | 1 сот. | 1 888 000 | 78 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.01.2026 | 1 990 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 3 комнаты в доме. 33 м2. Дом в расположен в тихом стародачном месте. Удобно для круглогодичного проживания. В 70 метрах от дома благоустроенный парк (детские площадки, дорожки для прогулок, освещение) и пруд. В пешей доступности остановка общественного транспорта и станция электрички (Расторгуево). Вся инфраструктура Расторгуево и Города Видное в оперативной доступности. Прописка город Видное. Дом Без Ремонта. Электричество и вода заведены в дом, магистральный газ заведен от ул. Ольгинская до дома. Парковка личного авто возможна на улице Ольгинской.