Варшавское ш., 50 км от МКАД
Нара СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 25.11.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 626 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 26 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,73 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈462 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: в описании: печь, скважина.
До ст. пл. 252 км ≈7,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25955
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 11.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 626 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 874 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 771 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Радуга-2 СНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дятлово д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дятлово д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дятлово д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Булатова Поляна ЦНИГРИ-2 СНТ | 6 сот. | 890 000 | 148 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Собакино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | ВИГ СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Собакино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 69 905 / 91 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 734 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 497 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 261 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 787 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 462 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Факел СНТ | 81,5 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 675 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нара СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 44 402 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Осинка СНТ | 64,5 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 91 473 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Стремилово с. | 80 м² | 6,5 сот. | 7 000 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Ишино д. | 54 м² | 8 сот. | 4 950 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Фетеза ЖСК | 86 м² | 7,8 сот. | 5 300 000 | 61 628 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Захарково д. | 55 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 78 182 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Фетеза ЖСК | 50 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу в Снт Ручеек. ~70 км от Мкад по Калужскому Шоссе. Постройка брус 100х150 мм, канадский сайдинг. Крыша металлический профиль. Полы утеплитель 200 мм. Печь метабел Нева + инфракрасный обогреватель. Постройка с/у + душ (бочка нагревается тэном. Скважина 22м. Чистая вода. Плодовые деревья: яблоня, груша, вишня. Ровный участок 6 соток. Торг возможен.