Варшавское ш., 44 км от МКАД
Лакомка СНТ, Наро-Фоминский гор. округ
Дом 96 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 04.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 55 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 882 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 43 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,15 млн / целевая ≈10,04 млн / пессимист. ≈8,92 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,55 млн ₽, маржа 51 %, ROI 104 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 252 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25954
Рейтинг 80/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 026 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 882 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 118 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Лакомка СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел СНТ | 20 сот. | 2 900 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Факел СНТ | 9,6 сот. | 980 000 | 102 083 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зинаевка д. | 19 сот. | 1 999 900 | 105 258 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зинаевка д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зинаевка д. | 19 сот. | 1 850 000 | 97 368 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Зинаевка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новоселки д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новоселки д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ручеек СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 478 / 97 500 / 126 427 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 592 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 035 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 920 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 104 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.1 км | Мезон СНТ | 69 м² | 5,9 сот. | 3 000 000 | 43 478 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Шарапово с. | 120 м² | 8,5 сот. | 10 000 000 | 83 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Шарапово с. | 120 м² | 10 сот. | 13 400 000 | 111 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Васильково-2 ДНТ | 122,6 м² | 10,2 сот. | 15 500 000 | 126 427 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 200 000 (−500 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в Снт Лакомка Наро-Фоминского района. Участок ровный, сухой и ухоженный. Дом дачный 96 кв. М. На участке хозблок и дачный туалет. Печь в доме, туалет уличный. В хорошем месте, документы все готовы к сделке. Реальному покупателю хороший торг.