Варшавское ш., 47 км от МКАД
Захарково д., Чехов гор. округ
Дом 30 м², участок 6,6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈205 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 58 тыс.–145 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Чернецкое ≈7,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25953
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 204 878 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 352 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Захарково д. | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 5 сот. | 1 450 000 | 290 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 30 сот. | 5 300 000 | 176 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Захарково д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Захарково д. | 8,2 сот. | 1 800 000 | 219 512 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Захарково д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Захарково д. | 6,3 сот. | 1 600 000 | 253 968 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 66 667 / 145 299 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 253 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 028 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 518 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 65 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Медик СНТ | 38 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 92 105 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Калинка СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Филиппины дп | 30 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | 30 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.8 км | Ромашкино-2 ТСН | 24 м² | 6,6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Ромашкино-2 ТСН | 24 м² | 7 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Лесовод-2 СНТ | 24,4 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 122 951 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Манушкино д. | 23,4 м² | 7,4 сот. | 3 400 000 | 145 299 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся летний домик площадью 30 кв. М с двумя этажами, построенная в 2020 году из сэндвич-панелей. Дом расположен на участке Ижс 6,6 соток в д. Зaхaрково г. О. Чеxова, Моcкoвcкoй oбласти, что позволяет использовать его как для отдыха, так и для постоянного проживания. 56 км от Мкад удобная транспортная доступность. Автобус 427 Метро Тёплый Стан. На территории имеется, Свайный фундамент 7 х 8 м, колодец для водоснабжения, а газ проходит по границе участка, что упрощает подключение. Электричество подключено 15 квт. Санузел находится на улице. Для удобства предусмотрена кабельная/цифровое ТВ. Рядом расположена школа, детский сад и поликлиника, что делает этот объект привлекательным для семей с детьми. Деревня стремительно развивается: строятся дороги, детские площадки, открываются кафе и рестораны, оборудован пляж на озере, работает автосервис, Яндекс Маркет (Пункт выдачи), создаются все условия для комфортного, семейного проживания и летнего отдыха. Кадастровый номер 50:31:0010119:55. Возможна покупка в ипотеку. Торг уместен.